Ett ögonblick med Magnus Strömqvist -  BG Institute

Sök utbildningar

Ett ögonblick med Magnus Strömqvist

15 mars 2018

Magnus Strömqvist är jurist vid Svensk Handel Juridik där han ger experthjälp i kommersiell hyresrätt, köp- och konsumenträtt, avtalsrätt, entreprenadrätt och andra frågor som är viktiga för handelns företag. Hos BG Institute är han aktuell med kursen: Fallgropar och hål i hyresavtalet. Vi passade på att fråga honom om de snåriga villkoren i hyresavtal och hur de undviks.


 

Att undvika och fastna i ett långt hyresavtal med snåriga villkor – När bör man främst vara uppmärksam?

– När man tecknar hyresavtalet. Det är då du har bäst chans att förhandla med hyresvärden och det kan vara svårt att ändra på villkoren när ett avtal redan finns på plats.

Vilken är den största anledningen att dessa hyresavtal förändrats?

– Det är svårt att säga, men min personliga gissning är att det är en kombination av fler utländska fastighetsägare som har trätt in på den svenska marknaden och därmed implementerat sina internationella avtal. Avtal som inte alltid är förenliga med den svenska lagstiftningen för kommersiella hyresförhållanden.

Finns det några metoder du kan tipsa om när man kollar igenom ett hyresavtal?

– Det är svårt att ange en punktlista då hyresavtalet ofta ser olika ut beroende på vilken hyresvärd du har att göra med. De moderna hyresavtalen är ofta, särskilt i köpcentrum, väldigt omfattande och hyresvärden vill ofta ha insyn i hyresgästernas verksamhet och kan till och med förbehålla sig rätten att godkänna skyltning i lokalen och förändringar i lednings- eller ägarstrukturen i bolaget.

– Några generella tips jag kan ge är följande:

  • Det viktigaste är att gå igenom hyresavtalet och analysera vilka åtaganden man som hyresgäst åtar sig.
  • Det är också viktigt att man noggrant har analyserat vilka krav sin egen verksamhet ställer på lokalen och vem som bär ansvaret för utförande och bekostande av de anpassningsåtgärder som krävs för att lokalen ska passa sin egen verksamhet.
  • Det är också viktigt att göra en kalkyl av vad lokalen kommer att kosta. Ett fel många hyresgäster gör är att de bara fokuserar på bashyran eller minimihyran när de förhandlar villkoren med hyresvärden. Men det är en mängd andra kostnader som kan tillkomma.

Hur går man till väga för att ändra ett redan träffat avtal?

– Ett avtal som löper är ofta svårt att få till stånd en ändring under den löpande avtalstiden, men det skadar aldrig att ta upp en diskussion med hyresvärden. Se till att vara väl förberedd med argument varför hyresvärden ska acceptera en ändring. Om hyresvärden vägrar får man säga upp avtalet för villkorsändring till hyrestidens utgång, men glöm inte att iaktta uppsägningstiden. Efter att du har gjort uppsägningen kan du också få hjälp med medling i hyresnämnden om du inte kan komma överens med hyresvärden. Det är viktigt att du följer hyreslagens formaliaregler kring hur uppsägningen ska vara utformad och hur den ska delges. Vad som är viktigt är att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden inom 2 månader. Annars förlorar den sin verkan och blir ogiltig.