Riksdagen har sagt ja till ”En mer flexibel hyresmarknad”, ett reformpaket från regeringen med bland annat en helt ny privatuthyrningslag, större möjligheter att hyra ut bostadsrätter i andra hand och nya regler för så kallad blockhyra. Syftet är att öka rörligheten på bostadsmarknaden och göra det enklare att få fram bostäder. Reformen möter dock kritik från oppositionen och flera remissinstanser. De nya reglerna träder i kraft den 1 juli 2026.
Ny privatuthyrningslag ersätter dagens regler
En av de största förändringarna är att en ny privatuthyrningslag ersätter lagen om uthyrning av egen bostad. Regeringen menar att den tidigare lagen är svår att överblicka för privatpersoner som vill hyra ut sin bostad. Därför samlas reglerna nu i en enda lag med ambitionen att göra systemet enklare och mer lättillgängligt.
Den nya lagen ska gälla för privatpersoner och dödsbon som hyr ut ägda bostäder. Möjligheten att hyra ut fler bostäder utökas också vilket innebär att en privatperson ska kunna hyra ut upp till två bostäder utan att verksamheten betraktas som regelmässig uthyrning.
Friare hyressättning – men skydd mot oskäliga hyror
Reformen innebär också en ny modell för hyressättning vid privatuthyrning. Huvudprincipen blir att hyresvärd och hyresgäst själva får avtala om hyrans storlek vid inflyttning. Regeringen menar att detta bättre speglar efterfrågan på marknaden och samtidigt gör reglerna enklare att tillämpa. Det kommer dock finnas ett skydd mot överhyror som innebär att hyresgästen kan få hyran prövad i hyresnämnden om den är väsentligt högre än vad som normalt tas ut för jämförbara bostäder.
Tryggare regler för tidsbestämda kontrakt
Möjligheten för hyresvärdar att säga upp tidsbestämda hyresavtal i förtid utan särskilda skäl kommer tas bort. Detta gör att hyresgäster ska få ett starkare skydd och mer förutsägbarhet. Hyresgästerna ska dock fortfarande kunna säga upp tidsbestämda avtal i förtid med tre månaders uppsägningstid. För tillsvidareavtal blir uppsägningstiden tre månader för båda parter.
Lättare att hyra ut bostadsrätter i andra hand
Riksdagen har också beslutat om mer generösa regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Tidigare har många bostadsrättsföreningar nekat mer än ett års uthyrning, även om skälen för uthyrningen kvarstått. Med de nya reglerna ska tidigare uthyrningar bara vägas in om bostaden varit uthyrd i “betydande omfattning”. Regeringen hoppas att detta ska göra fler bostäder tillgängliga och bidra till ett bättre utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet.
Nya regler för blockhyra och delningsboenden
En stor del av reformen handlar om blockhyra – alltså när flera lägenheter hyrs ut i ett paket till en aktör som sedan hyr ut bostäderna vidare. Regeringen vill göra modellen mer flexibel för att möta företags behov av personalbostäder och den växande marknaden för delningsboenden.
De nya reglerna innebär bland annat att:
- blockhyra ska kunna användas för företagsbostäder och delningsboenden
- hyresnämnden inte längre ska behöva godkänna varje avtalsvillkor
- blockhyresgäster och andrahandshyresgäster ska kunna avtala om så kallad “anpassad hyra”
- det i vissa fall blir lättare att avtala bort besittningsskyddet
Regeringen bedömer att detta kan göra det enklare för företag att snabbt ordna bostäder åt anställda och samtidigt skapa bättre förutsättningar för nya typer av boendelösningar.
Kritiken: risk för högre hyror och mer spekulation
Förslagen har mött kritik från oppositionen. Vänsterpartiet vill helt stoppa den nya privatuthyrningslagen och menar att reformen riskerar att leda till högre hyror och sämre skydd för andrahandshyresgäster.
Socialdemokraterna, Vänsterpartiet och Miljöpartiet motsätter sig också de utökade möjligheterna till andrahandsuthyrning av bostadsrätter. De varnar för ökad spekulation och sämre förutsättningar för bostadsrättsföreningar att fungera långsiktigt.
Kritik riktas även mot de nya reglerna för blockhyra. Oppositionen menar att de kan öppna för marknadshyror och göra det lättare att kringgå hyresgästernas skydd i lagstiftningen.
Höjd ersättning till hyresförmedlare
Utöver de större reformerna införs också flera tekniska och processuella förändringar. Bland annat höjs den ersättning som hyresförmedlare får ta ut, och ersättningen kopplas till prisbasbeloppet för att följa inflationen.
Dessutom införs nya regler om prövningstillstånd och begränsningar för att lägga fram nya omständigheter i hovrätten i mål om återbetalning av hyra. Syftet är att effektivisera rättsprocesserna i hyrestvister.
Träder i kraft sommaren 2026
Samtliga lagändringar börjar gälla den 1 juli 2026. Regeringen hoppas att reformerna ska bidra till en mer flexibel bostadsmarknad med bättre utnyttjande av befintliga bostäder. Kritikerna varnar samtidigt för ökade hyror, svagare besittningsskydd och större inslag av marknadsanpassning på hyresmarknaden.
Vill du fördjupa dig?
Kursen Hyresrättslig nyhetsdag ger dig det senaste inom hyresrätten – ny lagstiftning, rättspraxis och praktiska konsekvenser för din verksamhet.
