Den 1 januari 2023 började nya regler för bostadsrättsföreningar att gälla. Syftet är att stärka det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt och omfattar fem lagar, bland annat bostadsrättslagen (BRL), årsredovisningslagen (ÅRL) och fastighetsmäklarlagen (FML). Bostadsrättsföreningar berörs även av lagen om ekonomiska föreningar (EFL)
Köp av nyproducerad bostadsrätt
När en nyproducerad bostadsrätt ska säljas tecknas ett förhandsavtal mellan bostadsrättsföreningen och köparen av bostadsrätten, förhandstecknaren. Detta sker ofta tidigt i byggprocessen. Bostadsrättsföreningen åtar sig att tillhandahålla en lägenhet med bostadsrätt åt förhandstecknaren i framtiden, som i sin tur åtar sig att köpa andelen.
I detta läge är det ofta köparen som tar en relativt stor privatekonomisk risk. För att trygga köparens situation har BRL kompletterats med informationskrav som till exempel att bostadsrättsföreningen ska lämna ett bindande erbjudande som innehåller samtliga avtalsvillkor med minst sju dagars betänketid. Erbjudandet ska innehålla tydlig information på 11 punkter bland annat:
- Information om föreningen och byggföretaget
- De viktigaste återstående stegen och tidpunkterna i bygget, och i avtalsförhållandet förhandstecknaren fram till tillträdet
- Information om föreningens ekonomi och ekonomiska risker
- Privatekonomiska risker för förhandstecknaren
Om erbjudandet och förhandsavtalet inte uppfyller kraven i BRL är de ogiltiga och syftet med detta är att skydda köparen. Förhandsavtalet ska innehålla uppgift om beräknad tidpunkt för upplåtelse. Tiden får anges som ett intervall men det får vara högst tre månader och är en skärpning från tidigare. Detta för att underlätta förhandstecknarens planering.
Utgångspunkten är att Bostadsrättshavaren ska få tillgång till rättigheterna som följer med bostadsrätten omedelbart, så som tillträde, dock kan parterna komma överens om annat tillträdesdatum. Om upplåtelseavtalet inte ger omedelbar tillgång för tillträde så måste det finnas ett bestämt datum angett i avtalet.
Rösträtt på föreningsstämman
Reglerna för föreningsstämmor i EFL gäller även för bostadsrättsföreningar, men tidigare med sex undantag. Den 1 januari 2023 togs ett av dessa undantag bort. Man får inte längre kringgå att medlemmar som har en bostadsrätt tillsammans bara tilldelas en röst.
Utökade krav på årsredovisningar
Bostadsrättsföreningens årsredovisning är det viktigaste verktyget för förståelse av ekonomin för medlemmar och köpare, samt andra intressenter. Många läsare saknar dock kunskaper för att analysera årsredovisningen så kraven kommer öka på att årsredovisningen anpassas.
Förvaltningsberättelsen för bostadsrättsföreningar ska uppfylla följande nya informationskrav:
- årsavgift per kvadratmeter
- skuldsättning per kvadratmeter
- sparande per kvadratmeter
- räntekänslighet
- energikostnad per kvadratmeter
- upplysningsskyldigheten om förluster
- upprättade av kassaflödesanalyser
Mäklarens objektsbeskrivning
För att undvika oklarheter om vad som ingår i upplåtelsen ska avtal ange om det finns mark eller andra utrymmen utanför lägenheten som omfattas i upplåtelsen. Avgränsning av markområde som hör till bostadsrätten bör anges i en ritning. Andra ytor kan vara takterasser eller balkonger. Mäklarens objektbeskrivning ska innehålla detta men mäklaren ska kunna lita på de uppgifter som kommer från bostadsrättsföreningen. Syftet är att köparen ska vara medveten om vad som ingår i köpet. Objektbeskrivningen ska även innehålla uppgifter om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, alltså bostadsrättens andel av föreningens lån. Föreningens skuldsättning har betydelse för den långsiktiga stabiliteten och avgiften kan påverkas av ett förändrat ränteläge. Därför är det bra att köparen känner till nettoskulden som finns.
